A l'occasion du 50e anniversaire de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut et les règles du fonctionnement des copropriétés, l'Anah fait le point sur les aides qu'elle apporte.

Il y a en France 616 564 copropriétés, soit quelque 6,9 millions de résidences principales. Parmi celles-ci, 1 million de logements posent problèmes. Face à des besoins croissants de financement en faveur des copropriétés en difficulté, l'Anah propose deux dispositifs qui contribuent à prévenir leur dégradation.

 

Il s'agit de la Veille et observation des copropriétés (Voc) et du Programme opérationnel de prévention et d'accompagnement des copropriétés (Popac, dont la mise en place permet dans certains cas de réduire la mise en oeuvre de dispositifs d'intervention lourds. Ces dispositifs sont mis en place à titre expérimental jusqu’au 31 décembre 2015.

 

Pour aider à résorber les dettes

 

La Voc est une aide méthodologique et financière au développement des démarches d’observation locales des copropriétés fragiles. Elle repose sur la mise en place d'indicateurs, sur un périmètre défini par la collectivité locale, qui englobe tout ou partie de son territoire.

 

Ceci lui permet d'ajuster au mieux sa politique d'intervention et de détecter au plus tôt la fragilité de certaines copropriétés. Dans ce cadre, les aides proposés par l'Anah se montent à 50% de la dépense dans la limite de 60 000 € d'aides, pour une durée minimum de trois ans.

 

Pour sa part, le Popac est un dispositif  d'accompagnement des copropriétés qui évite l’accentuation de leurs difficultés. Cet accompagnement permet en général de résorber les dettes avant qu’elles ne deviennent trop importantes.

 

Intervention sur la gouvernance de la copropriété

 

Il intervient aussi sur la gouvernance de la copropriété afin que les décisions nécessaires au redressement puissent être prises. Cet outil peut également aider la collectivité locale à moduler son intervention avant l’engagement d’un dispositif opérationnel.

 

Plus tard, il peut aussi être utilisé pour consolider le redressement des copropriétés à l’issue d’un programme d’intervention. Ici, le montant de l'aide est de 50 % de la dépense HT au maximum dans la limite de 50 000 € d'aide par an pour une durée minimum de 3 ans.

 

Dans les deux dispositifs, la collectivité peut assurer la maîtrise d’ouvrage de ces outils ou la confier à un prestataire compétent en matière de diagnostic et de suivi-animation. Des expertises complémentaires sont également proposées par l'Anah, telles qu'un audit comptable ou des expertises techniques.

 

Procédure judiciaire d'alerte

 

Ces expertises peuvent être demandées dans le cadre d’un Popac, d’une étude préparatoire ou du suivi-animation. Le montant des aides de l'Anah est alors de 50 % des dépenses HT par an dans la limite de 25 000 € d'aides annuelles.

 

Enfin, une procédure judiciaire d’alerte, dite de mandataire ad hoc, peut-être être déclenchée lorsque les impayés de charges de la copropriété atteignent 25 % (ou 15% pour des copropriétés de plus de 200 lots) à la clôture des comptes. Le représentant d’une collectivité peut déclencher cette procédure en saisissant le juge.

 

Ce dernier désigne alors un mandataire chargé de l'analyse de la situation financière de la copropriété et de l'état de l'immeuble. A la suite de cette analyse, le mandataire émet des préconisations d’amélioration. Le mandataire est également chargé de la médiation ou de la négociation avec les copropriétaires et les créanciers. Les aides sont ici de 50 % des dépenses HT par an dans la limite de 25 000 € d'aides annuelles de l'Anah.

 

Quels outils d'intervention ?

 

L'Anah a également mis en place des outils d'intervention pour traiter  les copropriétés fragiles :

 

• les opérations programmées d'amélioration de l'habitat (Opah), dispositif incitatif, préventif ou curatif, qui ne concerne que les actions de redressement des copropriétés dégradées. Le taux maximal de subvention est de 35% du montant des travaux avec un plafond de 150 000 euros HT par bâtiment + 15 000 euros HT par lot d'habitation. 

 

• Le plan de sauvegarde, qui permet d’intervenir sur les situations particulièrement difficiles. Le taux maximal de subvention est de 50 % du montant des travaux sans aucun plafond.   

 

• L'établissement d' une convention d’opération programmée, signée entre  la collectivité maître d’ouvrage, l’Etat et l’Anah.

 

• Les opération de requalification des copropriétés dégradées (Orcod). Ces dernières, créées par la loi Alur, doivent permettre de traiter de façon globale les causes des dysfonctionnements présents sur les copropriétés. Ces opérations s'inscrivent dans le cadre d'un projet urbain et social ou d'une politique locale de l'habitat.

 

Source : batirama.com / Michèle Fourret

 

Les avancées de la loi ALUR

 

La loi Alur a amélioré la boite à outils de la copropriété, en renforçant les dispositifs de prévention et le traitement des copropriétés en difficulté. Le vendeur doit désormais remettre à l'acheteur une fiche synthétique sur l'état du bâti et la situation financière de la copropriété.

 

Il devra notamment lui faire connaître le montant des charges dont il s'acquittait. La loi instaure aussi l'obligation d'un diagnostic technique du bâtiment afin de pouvoir dresser un plan pluriannuel de travaux, ainsi que la constitution d'un Fonds de travaux. Le décret concernant ces trois points devrait sortir en 2016.